Vermietung einer Immobilie in Italien

Erforderliche Daten und Unterlagen:

Visura catastale aggiornata – Auszug aus dem Grundbuch

data di acquisto dell’immobile – Tag der Anschaffung

Prospetti di riepilogo rilasciati dai portali di prenotazione con i dati delle locazioni – Bei Vermietung über Makler, websites, Portale, … : Kontoauszug, Einnahmen-Aufstellung

durata della locazione: dal giorno al giorno – Vermietungsdauer: von Tag bis Tag

importo lordo, senza deduzione di provvigioni, diritti o altre spese – Bruttoeinnahme, ohne Abzug von Provisionen, Gebühren und sonstigen Kosten

Eventuale copia dell’ultima dichiarazione dei redditi italiana presentata – falls zutrifft: Abschrift der letzten eingereichten Steuererklärung

F24 quietanza bancaria dei pagamenti di imposte già effettuati – Bankbelege zu den gezahlten Steuern über den Zahlungsweg F24

Vermietung und Verpachtung

Bei der Vermietung zu Wohnzwecken, auch kurzzeitig an Touristen, werden die Einnahmen mit 21% besteuert. Bei der Ermittlung dieser Abgeltungsteuer ist der Abzug von jeglichen Werbunskosten nicht zulässig. Die Einnahmen sind jährlich mithilfe des modello redditi zu erklären, die Abgeltungsteuer ist mithilfe des Vordrucks F24 entweder über jede italienische Bank zu überweisen oder bei der Banco Posta einzuzahlen.

Italien als Einwanderungsland und kleines Steuerparadies

Seit dem Steuerjahr 2019 werden die Einkünfte aus nichtselbständiger und selbständiger Tätigkeit sowie aus Gewerbebetrieb nur iHv 30% bei der Einkommensermittlung solcher Steuerpflichtigen angesetzt, die einen Wohnsitz in Italien neu begründen, wenn sie

  • mindestens in den vergangenen 2 Jahren im Ausland ansässig waren und sich verpflichten, für 2 weitere Jahre in Italien zu wohnen und
  • die Arbeit namentlich in Italien ausgeübt wird
  • weitere Bedigungen erfüllen, wie Ausbildung, Herkunftsland; auch italienische Staatsangehörige genießen die Vorteile

Begünstigt ist die Neuaufnahme eines Gewerbetriebs in Italien sowie auch die Fortführung der ausländischen Tätigkeit am neuen italienischen Arbeitsort oder die Neuaufnahme einer Tätigkeit in Italien. Nur natürliche Personen genießen die steuerliche Vergünstigung und zwar nur für die Einkünfte aus der eigenen Arbeit, nicht aus der Beteiligung an Personen- oder Kapitalgesellschaften. Der steuerliche Vorteil gilt für den Veranlagungszeitraum des Zuzugs und für weitere 4 Jahre; der Wohnsitz muß wenigstens 2 Jahre bestehen bleiben, sonst entfällt der Vorteil rückwirkend. Eine Verlängerung um weitere 5 Jahre ist für Eltern und für Wohnungseigentümer vorgesehn; dabei sinkt der Vorteil leicht.

Der Umzug in den Süden (Mezzogiorno) bringt einen erheblichen Vorteil: nur 10% der Einkünfte werden versteuert.

 

Vereinfachtes Verfahren beim home office bis zum 31. Dezember 2022 – Gesetz 122/2022 zur Verordnung „Hilfen bis“, veröffentlicht am 21. September.

Die Vorschriften zum home office sehen die Verpflichtung der Meldung von home office beim Arbeitsministerium durch die Unternehmen vor. Die Regeln für den Zugang dazu wurden aber neulich vereinfacht.
Ab dem 1. September 2022 ist ein neues Verfahren vorgesehen, um diese Arbeitsweise zu fördern; es ist künftig nicht mehr erforderlich, den unterzeichneten Einzel-Arbeitsvertrag beizufügen; es ist lediglich die elektronische Meldung des Arbeitgebers an das Arbeitsministerium erforderlich, in dem die Namen der Arbeitnehmer, das Startdatum und das Datum der Beendigung der Arbeit im home office angegeben sind.
Diese Verpflichtung gilt jedoch nur für neue Vereinbarungen oder wenn beabsichtigt ist, diese Vereinbarungen abzuändern. Die Vereinbarungen zwischen dem 1. und 21. September (Inkrafttreten des Gesetzes) und die Meldungen dazu behalten unverändert ihre Gültigkeit.
Wenn home office vor dem 31. August ohne Vereinbarung angetreten und nach dem 1. September fortgesetzt wird, ist der Abschluß einer Vereinbarung nach der obigen Vorschrift nicht erforderlich, da die Vereinfachung bis zum 31. Dezember 2022 verlängert wurde.
Für Arbeitnehmer mit Schwerbehinderung ist home office bis zum 31. Dezember 2022 auch ohne individuelle Vereinbarung vorgesehen; sie können auch für verschiedenartige Aufgaben eingesetzt werden, solange die Arbeit zumutbar ist. Die Vereinfachung für in der privaten Wirtschaft tätige Eltern mit mindestens einem Kind unter 14 Jahren wurde bis zum 31. Dezember verlängert, sofern kein anderes Familienmitglied nicht erwerbstätig ist oder Einkommensbeihilfe erhält.

Vermögensverzeichnis

Das Vermögensverzeichnis ist im Handels- sowie im Steuerrecht vorgesehen. Es muß von allen Kaufleuten geführt werden, die nach den Grundsätzen ordnungsgemäßer Buchführung Bücher führen und bilanzieren. Die Inventur aller Vermögensgegenstände muß zur Betriebseröffnung und anschließend jährlich erstellt werden und zwar binnen 3 Monaten nach dem Abgabetermin für die Steuererklärungen. Beispiel: Wirtschaftsjahr 2017, Abgabetermin 31. Oktober 2018; spätenstens Zeitpunkt der Durchführung einer Inventur und Erstellung des Vermögensverzeichnisses: 31. Januar 2019.

Das Vermögensverzeichnis weist alle Vermögensgegenstände und Verbindlichkeiten des Unternehmens aus, gibt deren Mengen an und weist jedem einzelnen Posten einen Wert zu. Es ist außerdem anzugeben, wo der Gegenstand oder die Schuld wiederzufinden ist. Gleichartige und -wertige Posten sind zusammenzufassen; eine weitergehende Zusammenfassung der Vermögensgegenstände und Verbindlichkeiten zu Bilanzposten ist zulässig. Die Einzelnachweise der durchgeführten Inventur müssen dabei aufgehoben werden. Die fehlende oder mangelhafte Inventur berechtigt den italienischen Fiskus zur Schätzung.

Zur Aufstellung des Inventars sind alle Kaufleute iSd Art 2214 it.BGB (Handelsrecht) und Art 14 it.VO 600/1973 (Steuerrecht) verpflichtet. Während die handelsrechtliche Vorschrift allgemein gehalten ist, bestimmt das Steuerrecht die Subjekte genauer:

  • Körperschaftsteuerpflichtige Personen
  • Gewerbebetriebe von privaten oder öffentlichen Körperschaften
  • Vollkaufleute als natürliche Personen
  • Personengesellschaften

Ausgenommen sind jedoch solche kleinen Gewerbetreibende, die dank ihrer Größe von der Buchführungspflicht befreit sind ( Art 18 it.VO 600/1973 ).

Das Vermögensverzeichnis ist nach den Grundsätzen des Art. 2219 it.BGB zur Führung der Handelsbücher aufzustellen. Das heißt u.a. daß die Aufzeichnungen vollständig, richtig, zeitgerecht und geordnet vorgenommen werden müssen; sie dürfen nicht in einer Weise verändert werden, daß der ursprüngliche Inhalt nicht mehr feststellbar ist. Die Seiten der Bücher müssen fortlaufend numeriert werden.

Alle Bücher der Finanzbuchhaltung unterliegen einer Stempelsteuer iHv eur 16 bis 32 alle 100 Seiten bzw 2.500 Buchungen; Kapitalgesellschaften müssen außerdem eine Regierungsabgabe iHv eur 316 bis 509 jährlich bezahlen.

Berichtigungsbescheide nach Steuerprüfungen

Prüfung der Steuererklärungen

Die italienische Steuerbehörde prüft die Steuererklärungen auf Vollständigkeit und Richtigkeit. Zwei Verfahren sind vorgesehen: automatisch und förmlich. Schließlich erfolgen Betriebsprüfungen bei Verdacht auf Steuerkürzung, also wenn Einkünfte in den Erklärungen gar nicht enthalten sind.

Arten von Prüfungen

Automatische Prüfung – hier ist die Prüfung auf die Geldbewegungen abgestellt: Anwendung auf alle eingereichten Erklärungen; dabei werden die Zahlungen der Steuern und der Sozialversicherungsbeiträge, die erhaltenen Steuer-Zulagen und Erstattungen geprüft, nach Abgleich der Angaben aus der Erklärung mit den Daten des Steuerpflichtigen bei der Finanzverwaltung.

Förmliche Prüfung – hier wird nach Risikoanalyse auf die Plausibilität bei der Lebensführung und auf die Übereinstimmung mit den Kalkulationsgrundsätzen abgestellt: Nähere Prüfung der Angaben aus den Erklärungen auf Vollständigkeit und Richtigkeit, Abstimmung mit den Originalbelegen, Vergleich mit weiteren Unterlagen von Dritten; Abgleich mit den Daten von Sozialversicherungsträgern, Banken, Versicherungen.

Betriebsprüfung – bei Verdacht auf Steuerhinterziehung: Prüfung vor Ort im Betrieb oder Büro des Steuerpflichtigen; Einsicht in die Buchhaltungsunterlagen, den Schriftverkehr, in die Finanzkonten; Befragung, auch der Mitarbeiter, mithilfe von Fragebögen; Ladung des Steuerpflichtigen in die Behörde

Gegenstand von Prüfungen sind auch Verkehr- und Verbrauchsteuern wie Kfz-Steuer, Grundsteuer, Grunderwerbsteuer, die dazu beitragen, ein Gesamtbild der Verhältnisse des Steuerpflichtigen zu ermitteln. Außerdem, wenn der Steueranspruch wegen Verspätung bei den Steuermeldungen oder Zahlungen als gefährdet erscheint, kann die Steuerbehörde die offenen Beträge vollstrecken.

Bekanntgabe an den Steuerpflichtigen

Vor der Vollstreckung von Steuerschulden, entstanden aus

  • den eingereichten Steuererklärungen
  • festgestellten Versäumnissen bei Zahlung von Abzugsteuern
  • förmlichen Prüfungen

ist der Steuerpflichtige anzuhören. Ihm sollen die Mehrbeträge, die Zinsen sowie die Säumnis- und Strafzuschläge vorab mitgeteilt werden. Er kann noch Auskünfte und Unterlagen zu seiner Rechtfertigung einreichen. Falls er den angeforderten Betrag ohne Widerspruch innerhalb von 30 Tagen seit der Zustellung dieser Mitteilung bezahlt, werden die Zuschläge erheblich gemindert.

Nach einer Betriebsprüfung ergeht hingegen gleich ein Steuerbescheid mit Angabe der neu ermittelten Einkünfte und Steuern.

Die Bescheide und Mitteilungen

Nach einer Routinekontrolle

Wenn die Behörde Fehler in den Steuererklärungen feststellt, wird eine Berichtigungsmitteilung dem Steuerpflichtigen förmlich zugestellt, mit der Aufforderung, den Mehrbetrag und die geminderten Zuschläge sofort zu zahlen, bzw Auskünfte und Unterlagen zu seiner Rechtfertigung einzureichen.  Berichtigt werden hier Berechnungsfehler, falsche Auffassung bei der Abzugsfähigkeit von Aufwendungen, Irrtümer bei Verlust- oder Saldenvorträgen und Steueranrechnung. Die Berichtigungsmitteilung kann auch dem steuerlichen Vertreter zugestellt werden.

Nach einer förmlichen Prüfung

Der Steuerpflichtige wird zur Mitwirkung durch Vorlage von Unterlagen und der Erteilung von Auskünften aufgefordert. Ist seine Begründung nicht überzeugend oder antwortet er auf die schriftliche Mitteilung nicht, ergeht ein Bescheid über die Ergebnisse der Prüfung und die zu zahlenden Mehrsteuern.

Die genannten Verwaltungsakte begründen keinen Steueranspruch, sondern erteilen Auskunft über die Auffassung der Finanzverwaltung und ermöglichen dem Steuerpflichtigen, seinen Widerspruch zu begründen oder die Mehrsteuern zu bezahlen, bei erheblicher Minderung der Straf- und Bußgelder,  also das Verfahren zu erledigen bevor ein vollstreckbarer Bescheid erlassen wird. Sie sind alleine nicht anfechtbar.

Ratenzahlungen

Die Mehrsteuern können auf Antrag auch in Raten bezahlt werden:

  • Bei einem Betrag bis eur 5.000 in 8 vierteljährlichen gleichen Raten
  • Bei einem Betrag ab eur 5.000 in 20 vierteljährlichen gleichen Raten

Dabei wird ein Zinssatz von 3,5% jährlich auf den Restbetrag angewandt. Eine Sicherheitsleistung ist nicht verlangt. Bei Zahlungsverzug verfällt die Vereinbarung und der gesamte Restbetrag wird zur Zahlung fällig.

Die Einlage eines Teilbetriebs mit anschließender Aufspaltung ist rechtsmißbräuchlich

Bei der Einlage eines Teilbetriebs mit anschließender Aufspaltung handelt es sich um Rechtsmißbrauch

Die Neugestaltung eines Unternehmens durch Abschluß mehrerer Vereinbarungen, welche keinen wirtschaflichen Gehalt haben, sondern alleine auf die Steuererparnis abzielen, stellt Mißbrauch von rechtlichen Gestaltungsmöglichkeiten dar. Im vorliegenden Falle sollten 4 im Privatvermögen gehaltenen Minderheitsbeteiligungen an einer Gesellschaft A, welche zusammengenommen das gesamte Eigentum an dieser Gesellschaft A ausmachen, in eine Gesellschaft B eingelegt werden; anschließend erfolgt die Aufspaltung der Gesellschaft B in 4 Einzelgesellschaften, wobei jede jeweils die ursprünglich eingelegte Minderheitsbeteilung besitzen soll. Nach geltendem italienischen Steuerrecht ist diese Art von Aufspaltung steuerneutral; die Stillen Reserven werden hier nicht aufgedeckt und nicht besteuert.

Dies stellt Rechtsmißbrauch dar; Zweck dieser Umgestaltung ist nämlich lediglich, die Aufdeckung der Stillen Reserven der Minderheitsbeteiligung  zu meiden. Der gerade Weg über die Einlage der Beteiligung aus dem Privatvermögen in eine holding-Kapitalgesellschaft führt hingegen zur  Aufdeckung und Versteuerung der Stillen Reserven.

Der erklärte Zweck der Maßnahme war nämlich, jede im Privatvermögen von 4 Geschwistern gehaltene Beteiligung jeweils in eine eigene Kapitalgesellschaft als holding zu übertragen. Dies führte nach dem italienischen Einkommensteuergesetz zur Aufdeckung von Stillen Reserven; hingegen, ist die Aufspaltung steuerneutral. Die Übertragung auf 4 holdings, jeweils im Eigentum von jedem Kind des Firmengründers, sollte den Generationenwechsel entsprechend den Neigungen und den Ansprüchen der Nachfolger ermöglichen.

Zwingende wirtschaftliche Gründe für die beschriebenen gesellschaftsrechtlichen Maßnahmen sind hier nicht zu erkennen; die zahlreichen rechtlichen Änderungen sind eher überflüßig und nicht mit ähnlich gelagerten Markttransaktionen zu erklären. Weitere außersteuerliche Erfordernisse, bedingt durch die Betriebsorganisation oder die Geschäftsführung, sind ebenfalls nicht gegeben.