Die ersten Schritte bis zur Urkunde: Immobilienkontrolle und Verkaufsversprechen
Bevor Sie den Kauf abschließen, ist es empfehlenswert sich über den Immobilienzustand zu erkundigen und sich zu vergewissern, dass man vom rechtmäßigen Eigentümer kauft. Beim Notar und durch einige auf der Website des Finanzamtes verfügbare Dienstleistungen, wie das Nachschlagen der Datenbank des Grundbesitzes, der Eigentümer und der Grundschulden kann jeder Bürger sämtliche Kontrollen durchführen.
Zum Beispiel kann man durch eine hypothekarische Inspektion die Grundbucheinträge nachschlagen und prüfen wer der Besitzer der Immobilie ist, die man kaufen möchte oder, ob sich dieser in schwebenden gerichtlichen Verfahren befindet. Die Befragung kann von jedem durchgeführt werden, natürlichen oder juristischen Personen und ist kostenfrei, wenn der Hausbesitzer oder Inhaber des dinglichen Nutzungsrechtes den Antrag zur Befragung stellt.

Nachdem festgestellt wurde, dass alles in Ordnung ist, könnte es passieren, dass es aus verschiedenen Gründen nicht möglich ist, den Kaufvertrag unmittelbar abzuschließen.
In solch einem Fall, können sich Käufer und Verkäufer trotzdem juristisch verpflichten den Kauf zu einem späteren Zeitpunkt abzuschließen. Dies erfolgt durch ein verbindliches Kaufangebot in schriftlicher Form, auch bekannt als „Vereinbarung“. Der Vorvertrag soll innerhalb von 20 Tagen nach Unterzeichnung oder innerhalb von 30 Tagen nach Abschluss durch Notar, ins Urkundsregister beim Finanzamt eingetragen werden. Die bei der Eintragung bezahlte Steuer wird dann mit der Steuer beim Kaufvertragsabschluss verrechnet. Es ist wichtig den Notar zu bitten die Vormerkung ins Grundbuch eintragen zu lassen, um den Käufer zusätzlich zu schützen. Denn nur mit dieser Eintragung können der eventuelle Verkauf derselben Immobilie oder die Verfassung anderer Rechte zu Gunsten Dritter die Rechte des Käufers tatsächlich nicht beeinträchtigen.

Die Steuer und die Bedeutung des “Wert-Preis”-Systems
Mit dem Abschluss des Kaufvertrages wird der Besitz der Immobilie übertragen. Zu diesem Zeitpunkt erfährt man auch welche Steuern und in welcher Höhe sie zu entrichten sind. Die Art und Höhe der Steuern hängen von verschiedenen Faktoren ab. Wenn der Verkäufer beispielsweise eine private Person oder eine Firma ist, ist der Betrag gering, wenn der Käufer die Voraussetzungen erfüllt, die Vorteile des ersten Wohnsitzes zu nutzen.

Im Falle eines Hauskaufs ohne die Steuererleichterung beim ersten Wohnsitz sind zusammenfassend zu entrichten:

– Eintragungsgebühr 9% und Gebühr bei Eintragung einer Grundschuld und des Eigentumsübergangs (50 Euro jeweils), wenn man von einer privaten Person oder einer Firma kauft, die steuerfrei verkauft
– Mehrwertsteuer 10% (oder 22% für Immobilien der Grundbesitzeinstufung A/1, A/8 e A/9) dazu die Eintragungsgebühr und die Gebühr bei Eintragung einer Grundschuld und des Eigentumsübergangs (200 Euro jeweils), wenn man von einer privaten Person oder einer Firma kauft, die steuerpflichtig verkauft.

Die Besteuerungsgrundlage für die Steuerberechnung besteht immer aus dem Veräußerungspreis.
Für die Verkäufe, für die die proportionale Registersteuer gilt, hingegen, besteht die Möglichkeit den Notar zu fragen, die sogenannte Regel “Preis-Wert” beim Kauf anzuwenden. Es handelt sich um einen besonderen Rechenmechanismus der Bemessungsgrundlage auf der Basis des festgestellten Einheitswerts der Immobilie, unabhängig von der bezahlten und in der Urkunde eingetragenen Summe. Den festgestellten Einheitswert der Immobilie errechnet man indem man den festgestellten Nutzungswert des Grundbesitzes, um 5% aufgewertet mal den Koeffizient 120 multipliziert.

Allerdings kann das Wert-Preis-System nur für die Übertragungen von Immobilien als Wohngebäude mit entsprechendem Zubehör angefragt werden und, wenn der Käufer eine natürliche Person ist, die keine Geschäfts-, Kunst- oder Profitätigkeit ausübt.
Der Käufer, der das Wert-Preis-System beantragt, bekommt folgende Vorteile: Reduzierung um 30% der Notarhonorare und Kontrolleinschränkung seitens des Finanzamtes, das, ausgenommen vom Verschweigen des festgelegten Preises, zum Zweck der Eintragungsgebühr, keinen höheren Wert feststellen kann.

Wie viel spart man mit dem “ersten Heim”
Die italienische Staatskasse, wie es übrigens in fast allen europäischen Hauptländern geschieht, legt den Schwerpunkt auf die Besteuerung des ersten Zuhause und sieht bedeutende Erleichterungen vor, sowohl für den Kauf als auch für den bloßen Besitz.
Wenn man von einer privaten Person oder Firma kauft, die steuerfrei verkauft, fällt die Eintragungsgebühr von 9 auf 2 Prozent. Es wird der ermäßigte Satz von 4% angewendet (statt 10%), wenn der Verkäufer eine Firma ist und der Verkauf steuerpflichtig ist. Die Beträge, die man spart, sind also beträchtlich. Achtung: Die Nachlässe werden nur gewährt, wenn der Käufer bestimmte Voraussetzungen erfüllt und die Immobilie klar definierte Merkmale aufweist. Zunächst soll das Wohngebäude nicht zu der Grundbesitzeinstufung A/1, A/8 e A/9 gehören (es soll sich im Grunde genommen nicht um Nobeldomizil, Villa, Schloss oder künstlerisches und historisches Palast handeln). Außerdem soll sich die Immobilie innerhalb des Kreises befinden indem der Käufer wohnt oder seine Tätigkeit ausübt. Wenn er woanders wohnhaft ist und die Vorteile nicht verlieren möchte, muss er innerhalb von 18 Monaten nach dem Kauf seinen Wohnsitz in die Gemeinde, in der sich die Immobilie befindet, verlegen.

Auch wenn man mit den Steuererleichterungen des ersten Zuhause kauft und der Verkauf steuerfrei erfolgt, kann man die Anwendung des Wert-Preis-Systems beantragen und die vorgenannten Vorteile nutzen. In diesem Fall wird der Katasterwert der Immobilie ermittelt, indem man die aufgewertete Katasterrendite mal den Koeffizienten 110 multipliziert.

Vom Haushaltgesetz 2016 wurde eine wichtige Neuigkeit eingeführt, die die Möglichkeit vorsieht, dass derjenige, der bereits im Besitz eines mit den Steuererleichterungen erworbenen Wohngebäudes, ein neues Haus entgeltlich oder unentgeltlich kauft (Schenkung oder Erbschaft) und die Vorteile trotzdem beantragen kann. Die einzige zu beachtende Voraussetzung, um sich die Gelegenheit nicht entgehen zu lassen, ist das bereits im Besitz befindende Wohngebäude innerhalb eines Jahres ab Neukauf zu verkaufen.

Offene Fragen, die hier nicht behandelt werden

– Fälle in denen das Finanzamt einen Änderungsbescheid melden kann, um einen höheren Wert der erworbenen Immobilie, im Vergleich zu dem im Vertrag angegebenen Wert, festzustellen

– Richtige Anwendung der Steuererleichterungen fürs erste Heim in besonderen Situationen: Kauf von zwei angrenzenden Wohnungen; Kauf eines Hauses, das sich in der Gemeinde befindet, wo man bereits Eigentum ohne Nutzungsrecht besitzt; der eventuelle Verlust der Begünstigungen, wenn man die Immobilie vermietet; wenn man den Wohnsitz in die Gemeinde, in der sich die Immobilie befindet, nicht verlegt, obwohl man in dieser wohnt.